המדינה רוצה כמה שיותר פרויקטים של התחדשות עירונית כדי להגדיל את היצע הדירות במסגרת המאבק ביוקר הדיור, אך יש לעתים דיירים סרבנים שמונעים קידום של פרויקטים מאינטרס אישי או סיבות ששמורות עמם בלבד. בשנת 2018 תוקן החוק העוסק בנושא זה וכעת קל יותר להתמודד עם דייר סרבן.
פרויקטים של התחדשות עירונית הם דרך מצוינת לבעלי דירות להשביח את הנכס הקיים שלהם במסגרת תמ"א 38 או לקבל נכס חדש וגדול יותר במסגרת פינוי בינוי. פרויקטים כאלו מבוצעים בכל רחבי הארץ והם חלק מהמאבק של הממשלה ביוקר הדיור.
לעתים יש דייר סרבן שמעכב קידום של פרויקט התחדשות עירונית מאינטרס אישי, לרוב כזה של ניסיון סחיטת עוד הטבות מהיזם, גם כאלו שדיירים אחרים לא דורשים או מצפים להם. במשך שנים ארוכות דיירים סרבנים כאלו הצליחו לעכב או לבטל לחלוטין פרויקטים כאלו ולכן בשנת 2018 תוקן החוק שעוסק בעניין זה במטרה להתמודד בדרך קלה ויעילה יותר עם דיירים סרבנים.
איך מתמודדים עם דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38?
במסגרת פרויקט תמ"א 38 הדיירים צריכים לגבש רוב כדי לקדם את הפרויקט.
- תמ"א 38 הכולל הריסה ובניה מחדש – דרוש רוב של 80% מבעלי הדירות שלפחות 75% מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם.
- תמ"א 38 הכולל שדרוג הקיים – דרוש רוב של 66% מבעלי הדירות.
החוק מותיר מרווח די רחב לקידום הפרויקט על אף הסירוב של דייר\ים מסוימים בבניין ויחד עם זאת היזמים לרוב מעדיפים הסכמה של כל הדיירים ולא להתמודד משפטית מול דייר סרבן בפרויקט התחדשות עירונית אשר עלול לגרום לעיכוב מתמשך של כל הפרויקט.
מדוע יש דייר סרבן?
יש כמה סיבות אפשריות לסרבנות של דיירים לקידום פרויקט תמ"א 38.
סיבות אפשריות:
- דייר מבוגר שחושש משינויים ולא מעוניין לשדרג את הנכס שלו
- רקע שלילי מהעבר של הדייר מול היזם שאמור להוביל את הפרויקט
- אי הסכמה של הדייר כלפי הבטוחות או התמורה שמוצעת על ידי היזם
על כל אלה יש מקרים חריגים יותר של סיבות אישיות ספציפיות של אותו הדייר (בריאותיות או נפשיות וכדומה).
מהו התיקון לחוק משנת 2018?
ייצוג דיירים בתמ"א 38 מבוצע על ידי עורכי דין שמתמחים בתחום זה. יחד עם זאת, כדאי מאוד להסתייע בשירותי עורך דין שאיינו עורך דין תמ"א 38 שמייצג את כלל הדיירים מול היזם בפרויקט המדובר. עדיף ליצור הפרדה כדי למנוע אי הבנות או טענות של ניגוד עניינים אפשרי.
עורך הדין יכול להישען על תיקון החוק משנת 2018 שעל פיו ניתן לא רק להשית פיצוי כספי על דייר סרבן שמעכב התקדמות פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אלא גם לפנות אותו מהדירה ולמנות כונס שיוכל לחתום במקומו על קידום הפרויקט.
כמובן שתמיד כדאי לפנות לקבלת יעוץ משפטי הנוגע לסיטואציה שאתם עומדים לפניה ולא להתבסס על מידע כללי. יש לפנות למשרד עורך דין התחדשות עירונית שבקיא בחוקים הללו ולבדוק מולו מה האפשרויות העומדות בפניכם עוד בשלבים הראשונים של התהליך.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).