עסקאות מקרקעין הם לא רק מכירה או השכרה של דירה ויש עסקאות מורכבות הרבה יותר מכך. המשותף לכל העסקאות הללו הוא בעיקר העובדה שלרוב מדובר על סכומי כסף גבוהים שמעורבים בהם ולכן לא מומלץ להתנהל בעסקאות נדל"ן ללא ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין. החשיבות שלו בכל עסקה שכזאת רבה ולעתים הוא יחסוך טעויות שעלולות לעלות כסף רב.
קשה לדמיין מי שניגשים לעסקת מקרקעין כלשהי ללא ליווי של עורך דין מקרקעין מתחילת העסקה ועד סיומה. העסקאות הללו כרוכות בסכומים גדולים של כסף ולכן כל טעות קטנה עלולה לעלות ביוקר ויש להימנע מכך. עורכי דין למקרקעין הם אלו שאמורים למנוע טעויות שכאלו.
מה החשיבות של עורך דין מקרקעין בעסקות מכר?
יש סוגים שונים של עסקאות מקרקעין ועורך דין מקרקעין חיוני בכל אחת מהן. אלו כמה סוגי עסקאות נדל"ן שאסור בשום אופן לבצע ללא ייעוץ ו/או ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין.
סוגים שונים של עסקאות מקרקעין בישראל:
- עסקת מזומן – מכירה של נכס בעבור תמורה כספית. היתרונות של עסקה זאת מתחילים בכך שהיא חד פעמית בין הצדדים סביב אותה העסקה, יש וודאות רבה לגבי ביצוע העסקה והשלמתה והתהליך כולו אמור להיות מהיר יחסית. החיסרון הוא תשלום לש מס שבח במרבית המקרים, לעתים בסכום שמוריד מהרווחיות שבביצוע העסקה עצמה או ביחס לכספים שייתכן והיו מתקבלים במכירה בצורה אחרת.
- עסקת קומבינציה – עסקה שכזאת יוצרת קשר בין בעל הקרקע לקבלן. במסגרת העסקה מקבל הקבלן חלק מזכויות בעל הקרקע במקרקעין תמורת שירותי בניה על חלק מהמקרקעין או חלק שנותר ממנו. יש היטלים ומיסים שונים שחלים על בעל הקרקע בעסקת קומבינציה וכדאי להיות מודעים אליהם לפני שמתחייבים לתהליך מול הקבלן. היתרונות מעסקה שכזאת הן אפשרות של רווח יזמי ואולי האפשרות ליהנות משיעורי מס שבח מופחת במכירה עתידית של דירות במסגרת העסקה. החסרונות של עסקת קומבינציה הן מעורבות בתהליך עם הקבלן, דחייה בקבלת התמורות במסגרת העסקה, לעתים לאורך כמה שנים ואפשרות שאם מדובר על כמה דירות בעל הקרקע ייחשב עוסק ולא פרטי ולכן המיסים עליו יהיו גבוהים יותר (תלוי ספציפית לכל עסקה בפני עצמה).
- עסקת תמורות – מכירת כל הזכויות של הבעלים במקרקעין ליזם או קבלן וקבלת תמורה לכך מהתקבולים העתידיים ממכירת דירות במיזם או חלוקה שחלקה במזומן וחלקה בתקבולים עתידיים. היתרון המרכזי הוא אפשרות של רווח גדול יותר בעסקה ולא רק תמורה ישירה לערך הקרקע ואילו החסרונות הם אפשרות שרשות המיסים תראה בכם שותפים לפרויקט ותקבלו מיסוי גבוה יחסית על העסקה כולה.
- הזמנה של שירותי בניה – עסקה בה בעלי הקרקע שוכרים קבלן לביצוע פרויקט בניה בעצמם. כדאי מאוד להיות בעלי הבנה בעולם הנדל"ן ולא לקפוץ למים בלי לדעת לשחות בהם. כמו כן יש לקחת בחשבון שלצד היתרונות של המהלך, רווחים גבוהים יחסית בעתיד ממכירה של הדירות שיבנו, יש גם תשלומי מיסים גבוהים על השבחת הקרקע ורווחים עתידיים מכך.
ישנן עסקאות מקרקעין אפשריות נוספות ובכל אחת מהן חשוב מאוד לשכור שירותי משרד עורכי דין מקרקעין שילוו אתכם ויסבירו את כל היתרונות והחסרונות הספציפיים לעסקה הרלוונטית אליכם. כמו כן חשוב מאוד לשאול ולקבל מענה על כל סוגיות המיסוי כדי להבין את הרווחיות שלכם מהעסקה שבפתח.
המאמר נכתב באדיבות אתר חוק וסדר, פורטל של עורכי דין בחיפה והקריות, המציג לגולשים מידע, טיפים ואינדקס של עורכי דין למקרקעין בחיפה ובקריות.